Список книг
|
« Предыдущая | Оглавление | Следующая » Шершеневич Г.Ф.
Учебник русского гражданского права. Т. 2
§ 51. Имущественный наемЛитература:Умов, Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам, 1872; Змирлов, Договор найма имуществ по нашим законам (Жур. гр. и уг. пр., 1884, N 2); Куницын, О силе договора найма имуществ (Жур. Мин. Юст., 1861, N 9); Шенинг, О влиянии отчуждения имения в силу заключенных по нем наемных договоров и об условиях обязательности их в этих случаях (Жур. гр. и уг. пр., 1891, N 9); Умов, О влиянии отчуждения нанятого имущества на существование найма (Юрид. вестн., 1877, N 1-8); Пестржецкий, О вещном характере найма недвижимых имуществ (Жур. Мин. Юст., 1861, N 6); Цвингман, Об обязательности для приобретателя недвижимого имущества договоров найма, заключенных прежним собственником (Жур. Мин. Юст., 1891, N 8); Долматовский, Юридическая природа найма имуществ (Юрид. вестн., 1913, кн. III).
I. Понятие об имущественном найме. Имущественным наймом называется договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой временное пользование своею вещью. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляют, по мнению закона, существенные принадлежности этого договора (ст. 1691).
Хотя в общежитии и законодательстве для обозначения рассматриваемого договора употребляются различные выражения, как наем, аренда, прокат, снятие, оброчное пользование, кортомное содержание, но различия эти не имеют юридического значения. Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail à loyer), наймом сельских земель (bail à ferme), наймом скота (bail à cheptel), как это принято на французском праве.
а. Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право собственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения. Содержанием своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасается со ссудою, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности.
b. Предоставляется пользование только временное. Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время. Своею срочностью имущественный наем отличается от наследственного пользования, хотя различие между ними, еще более существенное, заключается в том, что одно отношение абсолютное, а другое - относительное.
с. Отдавать внаем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые, как одушевленные, так и неодушевленные, животных, у древних - рабов. Впрочем, наш закон, по исключению, называет наймом и предоставление права рыбной ловли, и права сборов с городских весов (ст. 1710, изд. 1900 г., прим.), хотя в действительности здесь нет найма. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег. так как имущественный наем имеет своим содержанием предоставление другому пользования, то он предполагает право пользования в лице отдающего внаем, следовательно, этот договор может быть заключен собственником и пользовладельцем.
d. Признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за предоставленное пользование. Этот признак настолько существен, что отсутствие его, по взгляду закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду (ст. 2064, прим.). Вознаграждение чаще всего выражается в форме денег, но это не составляет необходимости. Плата может быть определена известною частью произведений, собранных с нанятой земли. Такое явление замечается в России при найме земель исполу: крестьянин, нанимая известное число десятин, обязывается отдать землевладельцу половину или иную часть собранных снопов. Даже более - вознаграждение может быть выражено в известных личных услугах, например, крестьяне за наем нескольких десятин обязываются собрать хлеб с прочих десятин или скосить луга. Особую форму вознаграждения составляет известный нашему законодательству "наем из выстройки". Наниматель за пользование в течение известного числа лет отданною ему внаем землей обязывается по окончании срока найма оставить все возведенные им постройки, дачи, мельницу, ригу в пользу собственника (ст. 1697), причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя (04, 54).
[Проект кн. V допускает определение наемной платы как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем исполу или из доли). Наряду с этими способами вознаграждения предусматривается наем за постройки и наем из отработка. В последнем случае заключение договора допускается не свыше трех лет (ст. 296, п. 1, 2 и 3)].
II. Совершение договора. В договоре имущественного найма, называемого также арендою, когда наем касается земли, контрагентами являются: а) хозяин, т.е. лицо, отдающее внаем, и b) наниматель или арендатор, т.е. лицо, приобретающее право пользования по договору. Из вещей, которые по своей природе могли бы быть отданы внаем, некоторые исключаются силою законодательного постановления. Так, внутренние монастырские и церковные здания не могут быть отдаваемы внаем под торговые и трактирные заведения (1711). Определение срока найма предоставляется соглашению сторон, но относительно недвижимости он до последнего времени не мог превышать по общему правилу 12 лет (ст. 1692 по изд. 1900 г.). Устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд. Может быть, 12-летний срок, особенно в области сельского хозяйства, был слишком кратким, но нельзя признать правильной практику Сената, который допускал арендные договоры, дававшие арендатору право по истечении 12 лет возобновлять своею волею силу договора еще на 12 лет (84, 2; 05, 9). По закону 15 марта 1911 г. недвижимости могут быть отдаваемы внаем и содержание на срок не свыше 36 лет. Договоры, заключенные на более продолжительный срок, признаются обязательными лишь в течение 36 лет, считая с начала найма (ст. 1692 по изд. 1914 г.). Прежний 12-летний срок отдачи внаем остался для недвижимых имений, принадлежащих архиерейским домам, монастырям и церквам (ст. 1711).
Из общего 36-летнего срока законодательство наше допускает множество исключений, имеющих часто совершенно случайный характер. Новый закон сохраняет в силе постановления действующих законов, которыми устанавливаются предельные сроки найма или содержания недвижимости менее 12 или более 36 лет. Сроки менее 12 лет следующие: а) в западных губерниях церковные участки православных приходов, пахотные и сенокосные, дозволяется отдавать в аренду сроком не более одного года (т. IX, ст. 453, прил., ст. 29, п. 1); b) запасные майоратные земли могут быть отдаваемы в аренду сроком не более 6 лет (ст. 504). Более продолжительные сроки, чем 36 лет, следующие: а) в пределах Ялтинского уезда (Таврической губернии) разрешается отдавать внаем частные земли на сроки до 90 лет (ст. 1693); b) казенные земли под разные хозяйственные заведения могут быть сданы в аренду сроком от 24 до 99 лет (т. XII ч. 2, уст. сельск. хоз., ст. 28, прил. ст. 2); с) по закону 23 мая 1896 г. казенные земли могут быть сдаваемы частным лицам на 99 лет под устройство дач; d) договоры об арендовании земель под устройство подъездных путей могут быть заключаемы на сроки до 60 лет (т. XII ч. 1, по прод. 1893 г., ст. 2). Бывшие удлиненные сроки для устройства дач в окрестностях столиц и для постройки фабрик и заводов теперь с новым законом отпадают.
[Срок на отдачу внаем и содержание недвижимых имуществ, над которыми учреждена опека, законом 15 марта 1911 г. (прим. к ст. 1092 по изд. 1914 г.) ограничивается: в отношении имуществ малолетних - достижением ими 17-летнего возраста, а в отношении прочих имуществ - временем не свыше 12 лет или наступлением в законе сроков для признания имущества выморочным (ст. 1162) и для утраты безвестно отсутствующим права на возвращение ему имущества (ст. 1241). Договоры об отдаче внаем и содержание недвижимых имуществ на более продолжительные сроки могут быть заключаемы не иначе как с разрешения Правительствующего Сената, в порядке, установленном в п. 3 ст. 277. Договоры, заключенные без соблюдения этого порядка, признаются необязательными: в отношении имущества малолетних - по достижении ими 17 лет, а в отношении прочих имуществ - по истечении 12 лет от начала найма].
Форма договора имущественного найма различается, смотря по нанимаемым вещам. 1) Наем движимых вещей совершается по общему правилу словесно (ст. 1700). В виде исключения требуется письменная форма для найма речных и морских судов. 2) Наем недвижимостей по общему правилу совершается письменно (ст. 1700). В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков в городе (ст. 1702), но наем загородной дачи для летнего пребывания требует письменной формы (72, 550). Из этого правила в свою очередь исключение по закону 15 марта 1911 г.: договоры о найме городских строений и земельных участков в городских поселениях должны быть совершаемы на письме, если они заключаются на сроки от 3 до 12 лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки свыше 12 лет - на всякую сумму. В нашей практике возникают иногда сомнения по вопросу, какого рода вещи, движимые или недвижимые, являются предметом договора. Один из весьма частых договоров - это аренда фруктового сада, так называемое снятие сада. По мнению нашей практики, если договором предоставлено не арендное пользование садом с землею, но только снятие фруктов в саду, то такой договор не может быть признан относящимся к недвижимости (70, 558). Существует еще особая форма аренды в сельском быту. На наем крестьянами земель у помещиков (?), между собою и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 руб. (количество ежегодной платы - 82, 64) могут быть заключаемы словесные договоры со внесением их по желанию договаривающихся сторон в книгу сделок и договоров при волостном правлении (ст. 1700). Договор найма недвижимости, если он будет заключен с получением или назначением к получению арендных денег вперед более чем за год, должен быть свидетельствуем в тех установлениях, которым поручено совершение крепостных актов, с тем чтобы на арендованное имение было наложено запрещение по количеству взятой вперед суммы, а при несоблюдении этой формальности договор найма признается со стороны закона недействительным (ст. 1703). [Согласно проекту кн. V договор найма, по которому наемная плата превышает 300 руб. или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме (ст. 297)].
III. Обязанности хозяина. Договор имущественного найма - один из наиболее важных в бытовом отношении. Он подлежит всевозможным видоизменениям, смотря по условиям и заведенному порядку, действующему в данной местности. Однако среди этих разнообразных черт могут быть замечены некоторые основные.
1. На хозяине лежит прежде всего обязанность предоставления нанятой вещи. Он обязан сдать ее нанимателю в том виде, как это было условлено, а за отсутствием особого соглашения, - как это вытекает из цели найма. Так, например, если нанята верховая лошадь, то нанимателю не может быть предложена простая выездная лошадь; нанявшему квартиру для жилья не может быть предоставлена лавка. Вещь должна быть вообще пригодна и приспособлена к пользованию, квартира должна соответствовать обычным требованиям, должна быть не слишком холодна и сыра, снабжена всеми необходимыми приспособлениями. При найме земли хозяин обязан передать арендатору и все сельскохозяйственные строения, насколько они необходимы для эксплуатации имения. Отсутствие тех или других существенных условий в нанимаемой вещи, делая недостижимою цель договора, дает право нанимателю отказаться от принятия предлагаемой ему вещи и отступиться от договора (95, 14).
Возможен случай, когда хозяин вопреки договору откажется предоставить нанятую вещь. Каковы в этом случае права нанимателя? Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора. Наша практика смотрит иначе на этот вопрос. "В случае непередачи нанимателю собственником отданной внаем вещи наниматель может осуществить свое право по договору посредством суда, так как предметом договора представляется не какое-либо действие, которое может быть передано только известным лицом, а имение, которое может быть передано в пользование нанимателя и без содействия собственника" (80, 118). Однако ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, с которым обязался собственник вещи в силу договора найма. неправильность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи нанятой вещи другому лицу наниматель не может требовать судом выдачи (79, 129), хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкновение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и наниматель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим (80, 118). [По проекту отданное внаем имущество передается нанимателю с его принадлежностями в состоянии, соответствующем условленному пользованию сим имуществом (ст. 298). Недостатки, препятствующие условленному пользованию, а также отсутствие обещанных качеств обосновывают ответственность наймодавца (ст. 301). По требованию нанимателя в случае уклонения наймодавца от добровольной передачи отданного внаем имущества таковое может быть передано нанимателю по решению суда (ст. 300)].
2. Хозяин обязан поддерживать вещь в надлежащем состоянии, т.е. соответственно первоначальной цели. Он должен исправлять все существенные повреждения, происшедшие не по вине нанимателя, например, когда град выбивает окна или печь становится негодной для топки. Даже если вред причинен посторонним лицом, то он падает на хозяина, так как тяжесть убытка всегда ложится на собственника. Поправки, крайне необходимые, могут быть сделаны самим нанимателем в счет платы (95, 14 и 62). [Проект кн. V обязывает наймодавца обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в продолжение найма (ст. 302) и производить все необходимые исправления, кроме лишь тех, которые в силу договора или по местному обычаю возлагаются на нанимателя (ст. 304), причем последний обязан допускать безотлагательные исправления (ст. 305). Однако если эти работы исключают возможность дальнейшего пользования или существенно стесняют его, равно если недостатки нанимаемого имущества производят такое же действие, то наниматель вправе требовать прекращения найма (ст. 301, п. 2)].
IV. Обязанности нанимателя. 1. Пользование нанятою вещью со стороны нанимателя должно быть сообразно экономическому назначению вещи. Если, например, нанимается земля для сельского хозяйства, для посева и жатвы, то арендатор не вправе заниматься добыванием минералов и построить завод. Если нанято помещение для квартиры, то наниматель не может устраивать в нем аптеку или фруктовый погреб; если нанята выездная лошадь, то наниматель не вправе обращать ее на сельские работы. Уклонение при пользовании от назначения вещи, соединенное с порчею вещи, обязывает нанимателя к возмещению ущерба.
2. Пользуясь вещью сообразно условию и назначению вещи наниматель обязан предупреждать повреждения, возможные при неосторожном обращении с вещью. Он должен иметь в виду необходимость по окончании срока договора возвратить вещь в том же состоянии, в каком она была принята. Правда, закон наш склонен относить ответственность нанимателя за ущерб, за порчу и за самую гибель предмета найма к случайным принадлежностям сделки (ст. 1691), обязанность хранить вещь от пожара готов поставить в зависимость от особого соглашения (ст. 1707), но Сенат совершенно правильно признал, что такая ответственность нанимателя должна быть по существу договора найма подразумеваема и там, где она положительно не выговорена (03, 12). Арендованная для целей сельского хозяйства земля должна быть своевременно удобряема, чтобы не истощились ее производительные силы; нанятая квартира должна быть надлежаще отапливаема, чтобы не завелась в ней сырость. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действием самого нанимателя, должно быть исправлено на его счет. Если движимая вещь, взятая внаем, будет испорчена, то она отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену той вещи (ст. 1708). [Проект обязывает нанимателя пользоваться нанятым имуществом, как заботливый хозяин производить все текущие исправления, а также уведомлять наймодавца о необходимости произвести исправления для поддержания имуществ в надлежащем состоянии (ст. 317 и 318)].
3. Так как имущественный наем представляет собою договор возмездный, то на нанимателе лежит обязанность вознаграждения в виде наемной, прокатной или арендной платы. Платежи эти по условию могут быть вносимы вперед или по окончании пользования или чаще всего периодически, в течение всего пользования. При упущении в договоре высоты вознаграждения она определяется местным заведенным порядком. Раз установленный размер платы не может быть ни повышен, ни понижен в течение всего договорного срока, по крайней мере наше законодательство не дает права на понижение арендной платы вследствие неурожая, как это принято во Франции (франц. гражд. код., § 1769 и 1770), Швейцарии (швейц. обяз. закон, § 287). Напротив, у нас закон решительно постановляет, что наниматель не может отказаться от платежа договорной цены до истечения определенного условием срока (ст. 1705). В случае невозможности пользования вещью по причине случайной или по вине хозяина наниматель освобождается от обязанности платить далее того времени, до которого возможно было пользование, например в случае экспроприации или пожара дома. Просрочка со стороны нанимателя не дает права хозяину требовать платежа законной неустойки. [В обеспечение наемной платы проект предоставляет нанимателю право задержания движимости, находящейся в нанятом недвижимом имении и на которую может быть обращено взыскание (ст. 310-312)].
V. Перенаем. С бытовой точки зрения договор имущественного найма носит личный характер: если для нанимателя главный интерес сосредоточивается на удобстве помещения, на качествах арендуемого имения, то для хозяина личность нанимателя играет не последнюю роль. Предоставляя свою вещь известному лицу, хозяин имел в виду добросовестность нанимателя, его умение обращаться с нанятою вещью. Поэтому он не может быть принужден терпеть, чтобы на место его контрагента стало другое лицо, другими словами, арендатор не может передавать во всей целости свое право по имущественному найму. Если же при совершении договора или впоследствии хозяин дает свое согласие на уступку нанимателем своего права, тогда прежний наниматель выбывает из отношения и уступает свое место новому, на которого и падает ответственность. Хозяин только от него может требовать вознаграждения и возмещения ущерба, хотя бы вред был причинен вещи при первом нанимателе. Если же хозяин своего согласия на замену не давал, то самовольная передача прав по найму (перенаем) не имеет для него значения и ответственным лицом перед ним продолжает быть прежний наниматель.
VI. Поднаем. Если наниматель не может самовольно передавать своего права, то, может быть, за ним следует признать возможность осуществить свое право посредством предоставления другим пользования нанятою вещью за известное вознаграждение? Вопрос идет о допустимости сублокации, которая могла бы быть переведена на русский язык словом поднаем. Известное лицо арендует большое количество земли, целое имение, и потом раздает крестьянам в обработку на основании договора найма по несколько десятин; известное лицо нанимает квартиру и потом отдает жильцам по комнате, - в этих случаях основное отношение по найму осложняется дополнительными отношениями по найму, активный субъект по главному договору становится пассивным по дополнительным. Следует полагать, что поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности. Допущенное в договоре право перенайма, как более обширное право, предполагает возможность поднайма. Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один несет на себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отношения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора. Они не могут требовать от него каких-либо поправок или приспособлений или вообще ссылаться на главный договор. Он же в свою очередь не вправе требовать от них платы, хотя бы его контрагент и обнаружил неаккуратность. Возмещения же причиненных ими убытков он может требовать или от своего нанимателя на основании договора, или же от виновника ущерба на основании правонарушения. [Проект предоставляет нанимателю на движимость поднанимателя в обеспечение наемной платы право задержания (ст. 313)].
VII. Прекращение договора найма. Помимо взаимного соглашения, способного прекратить вообще всякий договор, имущественный наем прекращается по следующим причинам.
1. Наиболее частым случаем прекращения имущественного найма является истечение срока договора. После этого момента контрагенты могут безмолвно возобновить действие договора, т.е. продолжать наемные отношения на прежних условиях, но такой договор уже будет бессрочным и может быть прекращен каждою стороною во всякое время. По истечении срока найма наниматель обязан немедленно возвратить предмет пользования, очистить квартиру, иначе оставление за собою пользования будет принято за продолжение отношения, а следовательно, и обязывает к дальнейшим платежам. Сенат признал, что невыезд нанимателя из квартиры вследствие постигшей его болезни к условленному договором сроку освобождает нанимателя от всяких превышающих плату за квартиру денежных взысканий в виде неустойки (00, 62). Никакие обстоятельства, препятствующие дальнейшему пользованию, не могут, по мнению Сената, прекратить договор имущественного найма и освободить нанимателя от платежей, если эти обстоятельства кроются не в предмете найма, а в личных условиях нанимателя. С этой точки зрения Сенат признал, что перевод по службе из одного места в другое не освобождает чиновника от обязанности внести всю наемную плату до условленного срока (94, 99). Развивая эту мысль дальше, Сенат поддерживает силу договора до срока даже тогда, когда служебный перевод совершается не по просьбе служащего, а без его воли распоряжением начальства, даже под угрозою наказания за уклонение, как это имеет место в отношении состоящих на службе в армии и флоте, и даже в военное время (07, 76). Этот взгляд Сената не может быть признан правильным. Когда состоящий на службе перемещается по ходатайству, договор должен остаться в силе. Но когда перемещение его происходит по усмотрению начальства, служащего нельзя считать связанным по договору, исполнить которого он не в состоянии, не подвергаясь "тяжкой ответственности". Нельзя требовать от контрагентов геройства для сохранения договора. Перед Сенатом встал вскоре новый вопрос: освобождается ли наниматель помещения в доме, очистивший последнее до истечения срока найма, вследствие происходивших вокруг дома народных беспорядков (погрома), при коих, однако, самая недвижимость повреждений не испытала, от взыскания наемной платы за недожитое время? Оставаясь последовательным, Сенат должен был бы дать на этот вопрос отрицательный ответ. Но смутившись, очевидно, перед выводами, к которым влекло его избранное им направление, Сенат после довольно сомнительных рассуждений признал, что при данных обстоятельствах договор должен потерять силу и до истечения срока (10, 29). [Проект признает за лицами, состоящими на государственной службе, в случае назначения, сопряженного с переменою места жительства, право по надлежащем предварении прекратить заключенные ими договоры о найме жилых помещений и ранее определенных в них сроков (ст. 337). Право расторжения квартирных договоров было предоставлено Высочайшим указом 28 июля 1914 г. всем чинам военного и морского ведомства, состоящим на действительной службе и призванным из запаса или ополчения в течение месяца со дня распоряжения, препятствующего им или их семействам лично пользоваться нанятыми квартирами].
2. Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой бы причине не погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Такое же значение имеет и существенное повреждение вещи, делающее ее неспособною служить той цели, ввиду которой заключен был договор. Но частичное повреждение, не имеющее такого существенного значения, не прекращает договора, а создает обязанность для хозяина исправить вещь.
3. Основанием для прекращения имущественного найма служит неисполнительность одной стороны. Так, например, если наниматель не вносит периодических платежей, хозяин имеет право требовать расторжения договора. Если хозяин отказывается поддерживать нанятую вещь в том состоянии, в каком она находилась при совершении договора, то наниматель ввиду невозможности осуществления интереса может требовать освобождения его от лежащих на нем обязанностей. Обобщая случаи возможного прекращения аренды вследствие неисполнительности, Сенат выставляет в виде общего начала, - "когда неисполнением договора поражается самая сущность оного" (99, 78). Если наниматель произвольно и без достаточных оснований оставляет нанятую вещь, то он все же продолжет быть связанным договором и обязывается внести все платежи, следуемые до истечения условленного срока (ст. 1705).
4. Одним из наиболее важных в бытовом отношении и в то же время спорных вопросов является тот, какое значение имеет для силы договора имущественного найма отчуждение нанятой вещи. Может ли новый приобретатель не признавать договоров, заключенных прежним собственником, и настаивать на выселении нанимателей, или же эти договоры продолжают быть обязанными для него как преемника до истечения условленного срока?
Для решения этого вопроса с теоретической точки зрения следует иметь в виду: а) что имущественный наем есть обязательственное отношение, основанное на договоре, b) что нанимателю принадлежит не вещное право, которое бы следовало всюду за вещью, а право требования на известное действие, в данном случае на предоставление пользования вещью и на поддержание ее в надлежащем состоянии, с) что относительное право нанимателя становится лицом к лицу с вещным правом нового собственника, d) что последний не принимал участия в заключении договора имущественного найма, а потому и не может быть обязанным к какому-либо действию. Принимая в соображение все эти обстоятельства, а также, что из общих начал обязательственного права нашим законодательством не сделано исключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательственным для неучаствовавшего в нем приобретателя.
Однако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. Конечно, если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую. Наниматель, понятно, мог бы оградить свой интерес косвенно установлением значительной неустойки, которая бы удерживала собственника от нарушения договора и от несвоевременного отчуждения нанятой вещи. На случай упущения договорной неустойки законодатель мог бы взять на себя задачу установить законную неустойку в форме определенного процента с общей суммы вознаграждения за наем. Это облегчило бы необыкновенную трудность доказывания размера убытка, причиняемого неожиданным прекращением договора, и останавливало бы произвол хозяина.
Борьба между юридическою логикою и интересами арендаторов отражается на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом. Некоторые законодательства решительно становятся на сторону арендаторов и признают безусловную обязательность арендных договоров для нового приобретателя вещи, например французское право (фр. гр. код., § 1743); не столь решительно высказывается итальянский кодекс (§ 1597 и 1599). Испанский же кодекс 1888 г., вообще верный началам французского права, в этом процессе становится на противоположную точку зрения и постановляет, что покупщик арендованного имения вправе признавать аренду прекращенною в момент совершения купли-продажи, если противоположное не установлено в сделке (§ 1571). Такое же колебание, какое замечается в романских законодательствах, обнаруживали и германские законодательства, издавна разделявшиеся на две группы, из которых одна признавала положение Kauf bricht Miethe, а другая придерживалась положения Kauf bricht nicht Miethe. Так, в Пруссии закон 5 мая 1872 г. признал силу арендных договоров при переходе арендованной вещи к новому приобретателю, напротив, австрийское уложение (§ 1095 и 1120) оставляет неприкосновенными арендные договоры только под условием отметки в ипотечных книгах. Общегерманское уложение после некоторых колебаний разрешило этот вопрос в пользу интересов нанимателя (§ 571). Новейшее швейцарское право разрешило тот же вопрос против арендаторов, признав обязательность арендного договора для приобретателя нанятой вещи только тогда, когда он изъявил на то свое согласие при купле-продаже (швейц. обяз. закон, § 259).
Наше законодательство не разрешает настоящего вопроса, хотя и не дает основания признавать за правом нанимателя вещного характера, приобретение которого соединяется лишь с соблюдением крепостной формы. Правда, закон говорит, что хозяин не вправе отказать нанимателю до наступления срока найма, хотя бы кто предлагал большую цену (ст. 1705). Но эта статья должна быть понимаема в том только смысле, что договор имущественного найма не может быть прекращен одностороннею волею хозяина без возмещения ущерба, и притом не вправе отказывать хозяин, т.е. контрагент, а не новый собственник (71, 848). В пользу сохранения силы за арендными договорами приводят ст. 521, по которой собственник, несмотря на то, что его вещь находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может, однако же, уступить или передать принадлежащее право собственности на эту вещь, впрочем, не стесняя тем прав отдельного владения. Но под отдельным владением нельзя понимать наемное содержание, потому что отделение V, где помещена приведенная статья, имеет в виду владение в собственном смысле как существенную часть права собственности. В уставе гражданского судопроизводства есть постановление, в силу которого при продаже имущества с публичного торга арендные договоры сохраняют свою силу, если были заключены до получения повестки и до обращения на него взыскания (ст. 1099). Но этот отдельный случай не устанавливает общего правила. Новый закон 29 мая 1911 г. о землеустройстве также устанавливает положение, подрывающее уверенность в твердости арендного договора до условленного срока при перемене собственника. Для землеустроительных действий на землях, находившихся в аренде, согласие арендатора не требуется. Земли, сданные в аренду от общества или товарищества, могут быть подвергаемы разделу на отдельные владения, с досрочным прекращением арендного договора. Бывшему арендатору предоставляется взыскивать с общества или товарищества, сдавшего ему землю, непокрытые за время аренды затраты на участок, состоявший в аренде (ст. 17 т. Х ч. 3).
Судебная практика довольно устойчиво придерживается положения, что арендный договор и при отчуждении вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока, хотя бы он и не был известен приобретателю (05, 50). Таким образом, договору имущественного найма придается вещное свойство, делающее его способным выдержать борьбу с правом собственности. Однако и сама практика далеко не твердо стоит на принятой ею точке зрения. Признавая, с одной стороны, что арендный договор и при продаже вещи сохраняет свою силу до назначенного в нем срока (в отношении, конечно, нового собственника, а не прежнего, что само собою разумеется), Сенат, с другой стороны, считает арендные договоры, заключенные продавцом, обязательными для покупщика только тогда, когда договор был облечен в форму, при которой существует предположение, что договор был известен новпму приобретателю (79, 129); арендные договоры необязательны для покупщика и в том случае, если вещь не была еще передана в пользование (77, 83); при продаже имения с публичных торгов для приобретателя необязательны арендные договоры, не предъявленные ни при его описи, ни при торге, а потому ему неизвестные (98, 8). А с другой стороны, Сенат признал обязательным для покупщика дома с публичного торга арендный договор, заключенный прежним собственником, несмотря на то, что в закладной, которая привела к продаже дома, было обусловлено, что в случае продажи дома с публичного торга все заключенные на этот дом наемные договоры уничтожаются (07, 50).
[Проект кн. V признает договор найма обязательным для каждого нового приобретателя недвижимого имения, если он отмечен в реестре крепостных дел или о нем было известно приобретателю (ст. 342). Также обязателен договор, заключенный письменно и достоверно, причем недвижимое имение уже находилось в пользовании нанимателя до перехода права собственности к новому приобретателю. Последний связывается, однако, в этом случае прежним договором не долее трех лет (ст. 343, п. 1). Если время совершения прежних договоров недостоверно, то они могут быть прекращены новым приобретателем после надлежащего предварения (ст. 344)]. |
